Proyecto de construcción de una vivienda bioclimática en un pueblo de montaña en Huesca (España)

sábado, 26 de diciembre de 2009

Pasos elementales para construir tu propia vivienda

Pasos elementales para construir tu propia vivienda
Construir su propia casa es una tarea de titanes que exigirá su dedicación durante año y medio. Pero, al final, su bolsillo se lo agradecerá, ya que se ahorrará un 30% en el precio final: eludirá el beneficio del promotor y de la inmobiliaria.
Parcela, arquitecto, aparejador, constructor, notario, estudios del suelo, licencias, seguro y... los malditos impuestos. Es para marearse. Pero no se agobie antes de empezar: su casa puede salirle un 30% más barata si decide construirla usted mismo. "Se ahorrará los beneficios del promotor (entre el 15% y el 40% del precio de la casa) porque usted pagará las obras, y los de la inmobiliaria (entre el 5% y el 10%)", asegura Álvaro Torres, presidente de Aldara Consultores. De todas formas, le acarreará numerosos quebraderos de cabeza porque deberá estar encima de las obras.
Como ejemplo, hemos elegido una casa con un precio razonable: unos 166.000 euros. Consta de 170 metros cuadrados útiles, buhardilla y garaje, dos dormitorios, baño, salón y cocina. Veamos los pasos para construirla. Estos son los pasos elementales para construirla:

1. La licencia de obra
Usted ya tiene una parcela de 500 metros cuadrados. Ha pagado por ella alrededor de 30.050 euros. La tiene escriturada y ha satisfecho los gastos notariales (unos 510 euros) y registrales (unos 106 euros). También ha liquidado el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (7% en Madrid y Cataluña, y 6% en el resto de España).
Ahora, el ayuntamiento correspondiente debe autorizarle a que empiece las obras. Necesita la licencia municipal. La obtendrá así: "Presente los proyectos que ha elaborado el arquitecto junto con el estudio geotécnico del terreno y el de seguridad y salud", explica el arquitecto Antonio Simón López. Como ve, la presencia de este profesional es clave: si no tiene referencias de uno bueno, infórmese en el Colegio Oficial de Arquitectos de su ciudad. Lo ideal es pedir presupuesto a tres y sopesar cada uno. Cierto: "Hay una competencia desleal horrorosa. Si los honorarios son muy bajos, no debe fiarse", advierte la arquitecta Teresa Arenillas. Es razonable que un arquitecto cobre 10.000 euros. La factura se desglosa así: un 40% (4.000 euros) por el Proyecto Básico (planos de situación, plantas de la vivienda, alzados...); un 30% (3.000 euros) por el Proyecto de Ejecución Material (define de arriba abajo la vivienda y prevé su coste según los precios medios); y otro 30% (3.000 euros) por la Dirección de obra. En la práctica, le pedirá un adelanto del 20% (2.000 euros), y pactará la periodicidad de los pagos.
Antes de realizar los planos, el arquitecto necesita un estudio topográfico: suele encargarlo a una empresa conocida, que cobrará entre 300 y 450 euros. Por el estudio de seguridad y salud, el arquitecto o aparejador le cobrará otros 420 euros. Por último, solicite a una empresa el estudio geotécnico de la parcela para conocer la resistencia del suelo donde pretende levantar su casa: sume a sus gastos entre 550 y 900 euros. El arquitecto presenta todos estos informes en el Colegio de Arquitectos. Deberá pagar unos 150 euros por las tasas administrativas y al cabo de tres semanas recibirá los documentos visados.
Ahora puede presentarlos en el ayuntamiento, que tardará entre tres y seis meses en darle la licencia de obras. "Por sistema, ponen obstáculos alegando errores u omisiones", se queja un arquitecto. "Los más corruptos insinúan que hay otros métodos: por unos 2.400euros de propina lo aprueban de inmediato", añade.
¿Cuánto cuesta la licencia? El ayuntamiento cobra un porcentaje sobre el presupuesto recogido en el Proyecto de Ejecución (suele ser el 4%). Es decir, unos 2.045 euros, suponiendo que el arquitecto estime en 51.125 euros el coste medio de esta vivienda. He aquí el truco del arquitecto: bajar el presupuesto para que su cliente pague menos al ayuntamiento.

2. Construcción
¿Está pensando también en hacerse constructor para ahorrarse más gastos? Desista. Al final, le saldrá más caro. "Es mejor pedir presupuestos a varios constructores y que ellos se ocupen de los más de 30 gremios que pasan por una obra", recomienda Ignacio Pérez, director de Proipisa, promotora, constructora e inmobiliaria. Pero cuidado: el arquitecto no debe mantener vínculos económicos con la constructora porque se pueden mezclar intereses. Y la oferta que nos hace el constructor, ¿es cara? Difícil saberlo porque éste juega con muchos márgenes. Por ejemplo, obtiene descuentos de entre un 30% y un 40% en saneamientos y grifería.
Supongamos que el constructor, que maneja precios del mercado, le cobra 108.000 euros por la obra. ¿Qué contrato le conviene? "Recomiendo firmar los precios de los materiales cerrados, pero la medición de la casa debe quedar abierta", dice Álvaro Torres. ¿Por qué? Si usted quiere levantar un tabique o abrir una ventana nueva, sabrá en todo momento lo que puede costarle. "En caso contrario, el constructor le facturará lo que quiera porque no estaba pactado", advierte la arquitecta Cayetana de la Quadra-Salcedo. La forma de pago es negociable. Lo habitual es que el constructor solicite un porcentaje previamente y que cada mes emita las llamadas "certificaciones de obras". Es decir, facturas que recogen el trabajo que ha realizado en este periodo. El arquitecto y el aparejador las controlan y firman porque, a veces, el constructor suma de más para cobrar por adelantado.
¿Y el aparejador? Por amistad con el arquitecto o a través del Colegio Oficial de Aparejadores, se puede entrar en contacto con uno de estos profesionales. Es obligatorio en todas las obras: "Supervisa el trabajo del constructor, asegurándose de que cumple lo que el arquitecto ha dibujado en los planos", explica José Luis Fernández, jefe de visados del Colegio Oficial de Arquitectos Técnicos de Madrid. ¿Cuánto cobra? Por dirigir la obra, lo mismo que el arquitecto: el 30% de sus honorarios (3.000 euros). Normalmente, usted pagará un 10% a la firma del contrato, otro 40% cuando se cubren aguas, y el 50% restante al finalizar las obras.

3. La póliza decenal
Y, antes de mover una excavadora, no olvide otros pequeños detalles. Desde mayo de 2000, para escriturar la Obra Nueva es obligatorio contratar el Seguro de Garantía Decenal, que cubre durante 10 años los vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la obra fundamental (cimentación, vigas, soportes, forjados y muros de carga). ¡Ojo! La aseguradora sólo le venderá la póliza si usted entrega unos informes y ensayos de hormigón antes y durante las obras. Estos estudios los realizan empresas auditoras de riesgos en la edificación (los llamados Organismos de Control Técnico). "Las aseguradoras españolas han aprendido de los más de 20 años de experiencia que tienen las compañías francesas: aquellas que emitieron pólizas sin basarse en los estudios de riesgos se arruinaron", explica Alfonso Prieto, director regional de construcción de la auditora Bureau Veritas, en Madrid. Problema: cada aseguradora se fía de ciertos organismos de control. Por ejemplo, si acude a la aseguradora Asefa, le informarán con qué auditoras debe contactar.
Entre el seguro, los informes del OCT y los ensayos de hormigón, se puede gastar otros 6.000 euros. "Todas las pólizas incluyen un sistema de franquicia, que suele ser del 1% del valor real de la casa", explica Manuel Gallardo, director de una delegación de Asefa en Madrid. Es decir, los primeros 1.660 euros (el 1%) los pagaría usted en caso de defectos de la obra. "Es para evitar las pequeñas reclamaciones a la aseguradora", continúa Gallardo. Hay promotores que no tienen seguro decenal y no han podido escriturar la casa. Resultado: "Durante los primeros 10 años no podrán venderla ni pedir una hipoteca al banco", explica María Jesús García, de Eptisa, empresa auditora.

4. Obras y papeleos
Ya está listo para iniciar las obras de su casa. Deberá pasar por las siguientes fases: movimiento de tierras y vaciado, cimentación, estructura, red de saneamiento, albañilería, aislamientos e impermeabilizaciones, fachadas, cubiertas, solados y alicatados, acabados y falsos techos, cerrajería, carpintería exterior, electricidad, fontanería, instalación de gas y calefacción, pinturas, vidrios y cerramiento de parcela. "Se puede añadir la piscina, jardinería, pozo, riego automático o alumbrado de jardín", explica Ignacio Pérez, de Proipisa.
Concluidas las obras, el arquitecto emitirá el Certificado Final de Obra y el Libro de Órdenes, que recoge los cambios y revisiones. Una vez que los proyectos, el Libro de Órdenes y el Certificado son visados en el Colegio de Arquitectos, se presentan en el ayuntamiento para solicitar la Licencia de Primera Ocupación. Los técnicos del ayuntamiento comprueban que cumple los requisitos legales y dan la licencia. ¿Cuánto cuesta? Unos 175 euros (según los metros cuadrados, el alcantarillado y el paso de vehículos). Con esta licencia, ya puede solicitar la luz y el agua. Deberá firmar ante notario la Obra Nueva (660 euros), pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (entre el 0,5% y el 1% del valor escriturado) y registrarla (260 euros).


Las ventajas de una casa prefabricada
"Un camión descargó toda la madera y en tres meses dos personas montaron la casa siguiendo las instrucciones, como los juguetes de los niños", recuerda José María Úbeda, que lleva seis años vivendo en una casa de madera. Tiene 143 metros cuadrados, tres habitaciones, dos baños, cocina, salón y porche. Los 36.000 kilos de madera de su residencia le costaron 41.080 euros. Desde entonces, su precio ha subido un 75%: una similar vale hoy unos 72.000 euros. Al edificarla en la misma finca, el ayuntamiento exige los mismos trámites que si fuera una casa tradicional. Pero si usted prefiere ahorrarse todo el papeleo, decídase por una modular, es decir, una casa que ya viene montada de fábrica. Se consideran bienes móviles, al estilo de una caravana, y no necesitan licencias de obra, ni seguro, ni pasar por el Registro. "Si un día cambia de residencia, se la puede llevar", comenta Eduardo Bozzo, responsable de Casas Ricci, empresa valenciana que fabrica e instala casas modulares de madera por toda España. ¿Cuáles son las principales ventajas? "La madera es un buen aislante contra el frío y el calor, no se acumula electricidad estática y absorbe los ruidos", dice Úbeda, satisfecho de haber elegido este estilo de vida. No se deje engañar por los falsos mitos: las casas de madera no se queman fácilmente y duran toda la vida. En Estados Unidos y en Canadá, el 80% de la población vive en este tipo de viviendas. "Existen productos que las protegen de los insectos, hongos, del calor, de la humedad, e incluso están preparadas contra el fuego: la madera es maciza y no hay cámaras de aire, pues si se produjera un incendio harían explotar todo", dice Bozzo.
José María Úbeda, de 44 años, delegado de empresa, lleva seis vivendo en esta casa de madera en las afueras de Madrid. Le costó 41.080 euros.

viernes, 18 de diciembre de 2009

11. Elección de la empresa constructora


El proyecto de una casa ecológica no tiene porqué ser más complicado que uno de una casa ordinaria. Pero sí se debe tener muy claro como se dispondrán los aislantes térmicos diferenciados así como los sistemas bioclimáticos a adoptar según las posibilidades existentes y los materiales adecuados. Estos serán lo más naturales según el clima, zona y circunstancias, pudiendo ser: piedra, adobe, tapial, ladrillos de barro cocido o bloques cerámicos para los muros exteriores y de estructura. Madera para puertas, ventanas, estructura de techo o cubierta y estructura de forjados, estos últimos combinados con bovedillas cerámicas y hormigón liviano. Por razones ecológicas no usar plásticos en las tuberías de instalaciones de fontanería, saneamientos y electricidad. Dichas instalaciones estarán proyectadas con buen criterio, evitando que pasen tuberías de agua y desagües debajo de dormitorios, lugares de trabajo o de estar, impedir la contaminación electromagnética disponiendo la instalación eléctrica en forma de espiga y con una descarga a tierra bien hecha.
Todos los detalles constructivos, de materiales e instalaciones serán claros y fielmente reflejados en la memoria y planos confeccionados por el arquitecto para que los contratistas puedan determinar correctamente los presupuestos. Todo olvido o imprevisto que no conste en la memoria y que se tenga que realizar mientras se ejecuta la obra, deja la puerta abierta para que se cobre un excesivo precio por parte del industrial que lo hace.
La obra se puede contratar de diferentes maneras:
a) Contratar a un constructor o empresa constructora que se encarga de todo con un presupuesto global cerrado, siempre y cuando no surjan imprevistos, que se cobrarán a parte.
b) Contratar a un constructor sólo la albañilería incluyendo materiales y mano de obra por un lado; y la contratación de cada uno de los gremios, tales como: electricista, fontanero, carpintero, vidriero y pintor, por el otro.
c) Contratar sólo la mano de obra de albañilería a precio cerrado y proveer los materiales el propietario. Contratar a cada uno de los otros industriales independientemente.
d) Contratar a los albañiles pagándoles por horas sin establecer un precio cerrado y proveer los materiales el propietario. Contratar a los otros gremios independientemente.
El caso "a" es el que normalmente es adoptado por la mayoría de la gente que se hace una casa. Es el sistema más caro, pero según algunas opiniones es el menos problemático.
Los casos "b" son generalmente adoptados por los promotores que están en el "negocio" de la construcción, cuando no son las mismas empresas constructoras que hacen de promotores. En todo caso generalmente hay un aparejador fijo que coordina y dirige los trabajos.
El caso que más se adaptaría a una construcción ecológica, aun precio mejor es el "b". Los casos "c" y "d" no son aconsejables para particulares. En todo caso siempre se ha de pedir al menos tres presupuestos de diferentes contratistas para poder comparar y decidir. Es conveniente que nos enseñen trabajos ya realizados y pedir informes a los propietarios de esas obras.
Personalmente creo que dentro de un enfoque ecológico la honestidad, la confianza y la profesionalidad deben ser los pilares de la relación entre el propietario, el arquitecto y el aparejador. Cualquiera de estos dos últimos deberían ser los coordinadores de los gremios en el caso "c" y supervisar la contratación con cada uno de estos como servicio habitual, cobrando por supuesto los honorarios que correspondan por este trabajo adicional y que está especificado por los colegios profesionales.
De esta forma la casa deberá salir a menor coste y con un control técnico mucho más eficiente. No olvidemos que al plantear una casa bioclimática y ecológica, usaremos materiales y sistemas constructivos que el albañil no está habituado a realizar, por lo que este control adicional es necesario. (Manuel J. Reboredo)


CONTRATACIÓN DE LA EMPRESA CONSTRUCTORA

Nuestro consejo es que solicite ofertas a distintos industriales constructores y gremios. Para contratar a un constructor, contacte con varios de ellos y pídales presupuesto de las obras. Deberá proporcionarles la documentación de proyecto a los constructores de cara a que puedan ofrecerle una oferta precisa.

Características a analizar de cada oferta:

Comprobar que la oferta incluye TODAS LAS PARTIDAS de la obra o si se dejan determinados capítulos sin presupuestar (fontanería, electricidad,…) Si es así deberá tener además en cuenta las ofertas de los industriales de estos capítulos (fontanero, electricista,…), bien porque se las proporcione el constructor (subcontratas del constructor), bien por que las consulte usted directamente a los distintos gremios (subcontratas del promotor).

Examinar las FECHAS previstas de inicio y final de obra.

Analizar los PRECIOS. En principio, desconfíe de todas aquellas empresas que le facturen por tiempo o jornales: probablemente le pueda salir muy caro. Puede encontrar diferencias muy importantes de precios entre unos constructores y otros. No se deje deslumbrar por las ofertas más baratas.

TAMAÑO DE LA EMPRESA: una empresa muy pequeña es válida para obras pequeñas y sin complejidades técnicas, una empresa mayor suele tener más medios y mejor cualificación técnica, pero también suele costar más.

Es importante que analice el asunto de las SUBCONTRATAS:

Las subcontratas suelen realizarse para tareas específicas y especializadas (instalaciones, carpinterías y algunos revestimientos). En general los que las realizan son especialistas en su trabajo, lo que es una garantía de calidad.

Por el contrario, la presencia de subcontratas exige SIEMPRE la existencia de un COORDINADOR EN MATERIA DE SEGURIDAD Y SALUD EN LA OBRA, por lo que le costará más caro (salvo que no vayan a coincidir físicamente en la obra un subcontratista con otros trabajadores distintos de su especialidad, cosa francamente difícil).

Una vez decidido quien será el constructor, es preferible que si va a hacer modificaciones en la obra las pacte con el contratista antes de empezar y contrate bajo un PRESUPUESTO CERRADO de esta forma evitará sorpresas desagradables por modificaciones durante la ejecución. En cualquier caso, pacte siempre con el contratista que cualquier modificación extraordinaria que se haga, se pagará a precios de proyecto o a los precios que se designe en acuerdo entre constructor, promotor y dirección facultativa.
Es también muy recomendable que pacte una RESERVA DE GARANTÍA, esto es, usted solo abona un porcentaje (generalmente un 95%) de los trabajos facturados, y el 5% restante lo abona transcurrido un tiempo después de entregada la obra (generalmente un año) de esa forma podrá detectar pequeños fallos o imperfecciones que pudieran aparecer antes de haber concluido completamente la relación contractual con el constructor. Puede hacer lo mismo mediante un seguro suscrito por el constructor. (Arquitectónica)

En nuestro caso real la elección de los constructores se ha demorado 8 meses debido a la tardanza en presentar los presupuestos y a la dificultad de compararlos entre ellos al estar incompletos.
Hay que hacer notar la dificultad para conocer la profesionalidad, solvencia, calidad y rapidez de las empresas de construcción, no existiendo fuentes de información fiables ni accesibles para los clientes portenciales. (Así como hay webs y foros sobre bancos, empresas de viajes, hoteles, coches... como ciao o e-pinions no hay nada para decidir sobre el gasto más importante que una familia realiza en vida.)
Pedimos 7 presupuestos a empresas de construcción de la zona de tamaño pequeño y mediano.
(1) En la empresa mayor por personal y medios, el gerente sufrió una grave enfermedad que lo incapacitó durante 3 meses. Luego renunciaron a la obra ya que la persona responsable no obtuvo un sustituto eficaz y seguía sin poder atender adecuadamente al volumen de trabajo...
(2) Otra de ellas, debido a la crisis quebró, o se vio reducida de sus 4 socios a uno, sin capacidad para acometer una obra de esta envergadura.
(3) Otra se demoró enormemente incumpliendo varios compromisos verbales y no lo presentó finalmente, aunque dijo que lo enviaría por correo.
(4) Tras sucesivos requerimientos y excusas entregaron un presupuesto completo pero sin detallar las partidas a los 6 meses de la entrega del proyecto a 2.167€/m2 construido.
(5) Empresa familiar que entregó rápidamente un presupuesto no muy detallado y mostrando un gran interés por la obra, a 2.070€/m2.
(6) Constructor que conocimos a última hora vivamente interesado en la bioconstrucción, que nos entregó un presupuesto completo de cada partida (95 páginas) relizado en 3 semanas, a 2.129€/m2
(7) Empresa especializada en encofrados que nos entregó rápida y profesional un presupuesto detallado en dos semanas, a precios similares pero competitivos.

Los precios son elevados y similares. No esperábamos que la casa alcanzara un precio tan elevado. Aunque hay que decir que nuestra esperanza se basaba en estimaciones poco realistas y en el falso mito de los 1.000€/m2 construido, que dejó de ser real mucho antes de romperse la burbuja de la construcción. Son caros en la provincia de Huesca (más que en Madrid) por la dificultad de desplazarse a localidades pequeñas con accesos difíciles y por estar la parcela fuertemente inclinada (lo que soluciona el proyecto con unos potentes muros de hormigón y gran movimiento de tierras).
Elegimos a dos empresas que han realizado anteriormente obras en el mismo pueblo y que cuentan con la confianza y satisfacción de nuestros vecinos, y que han realizado otras obras conocidas de envergadura y dificultad.


Dirección: Ramón y Cajal, 17 - Entlo. A CP : 22001 Huesca
Teléfonos : 974 231 419 / 616 974 103
FAX : 974 231 419 Email : info(a)encofradosramallo.com
Somos una empresa especializada y dedicada especialmente a estructuras de hormigón, realizamos cualquier trabajo relacionado con el hormigón, además de esto, incorporamos nuevos servicios, con el fin de agilizar los trabajos para los que somos contratados . Disponemos de servicios de excavaciones y movimientos de tierras, transporte de materiales y trabajos con camión Grúa, trabajos con grúa telescópica...

Construcciones
Gabas Lasierra
Calle Alfonso II De Aragón 22, Huesca, Huesca 22005 t: 34 974220384
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